Tài sản là ngôi nhà sẽ được xử lý thế nào trong ly hôn

Vì sao căn nhà lại quan trọng trong ly hôn

Với nhiều gia đình, căn nhà không chỉ là nơi để ở. Nó có thể gắn với tài chính, sự ổn định cho con cái và những kỷ niệm chung.

Trong vụ ly hôn, tòa án thường phải quyết định tài sản sẽ được xử lý như thế nào. Việc đó có thể bao gồm căn nhà, khoản vay thế chấp (mortgage) và bất kỳ phần vốn sở hữu (equity: giá trị còn lại sau khi trừ khoản nợ). Kết quả cụ thể phụ thuộc vào các quy định luật hôn nhân và gia đình của tiểu bang bạn.

Nếu bạn mới tìm hiểu về thủ tục ly hôn tại Mỹ hoặc tiếng Anh không phải ngôn ngữ đầu tiên của bạn, bạn nên tập trung vào các điều cơ bản trước: ai là người sở hữu, các khoản nợ, và ai sẽ tiếp tục sống trong nhà trong lúc vụ việc đang được giải quyết.

Những cách phổ biến để tòa quyết định xử lý căn nhà

Ở nhiều tiểu bang, mục tiêu là chia tài sản chung trong hôn nhân (tài sản được luật xem là “chung”/được coi là chia sẻ). Tuy nhiên, “công bằng” không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với “bằng nhau”, và quy định của tiểu bang bạn có thể khác.

Một số lựa chọn thường gặp gồm:

- Một người giữ căn nhà, người còn lại có thể nhận tiền (hoặc tài sản khác) để cân bằng.

- Căn nhà được bán, và số tiền thu được được chia theo lệnh của tòa.

- Hai vợ chồng mua lại phần sở hữu của người kia (ví dụ: một người tái cấp vốn thế chấp hoặc dùng tiền mặt để trở thành chủ sở hữu hoàn toàn).

- Trong một số trường hợp, một người phối ngẫu có thể tiếp tục sống trong nhà tạm thời trong khi vụ ly hôn đang diễn ra. Việc này không phải là quyết định cuối cùng, và còn tùy thuộc hoàn cảnh của bạn cũng như luật của tiểu bang bạn.

Tài sản riêng vs. tài sản chung trong hôn nhân (vì sao câu trả lời thay đổi)

Việc căn nhà có được xem là “tài sản chung trong hôn nhân” hay “tài sản riêng” có thể ảnh hưởng mạnh đến kết quả.

Nói chung, một số tiểu bang xem căn nhà là tài sản riêng nếu được sở hữu trước khi kết hôn, được thừa kế hoặc được nhận như quà tặng. Một số tiểu bang khác có quy tắc khác về việc điều gì có thể vẫn được coi là riêng, đặc biệt nếu căn nhà được cải thiện trong thời kỳ hôn nhân.

Ngay cả khi bạn bắt đầu với tài sản riêng, những thay đổi trong thời kỳ hôn nhân (chẳng hạn như dùng thu nhập chung để trả bớt khoản thế chấp) có thể tạo ra kết quả “trộn lẫn”. Hồ sơ của bạn rất quan trọng—giấy chứng nhận quyền sở hữu (deed), ngày mua, hồ sơ khoản vay, và mọi giấy tờ liên quan đến thừa kế hoặc quà tặng có thể là những thông tin quan trọng.

Những điều cơ bản về thế chấp: ai trả, ai chịu trách nhiệm, và chuyện gì xảy ra nếu bạn không làm gì

Hầu hết các căn nhà đều có thế chấp. Ở nhiều tình huống, lệnh ly hôn có thể hướng dẫn cách xử lý việc thanh toán khoản thế chấp giữa hai vợ chồng, nhưng điều đó không phải lúc nào cũng thay đổi cách nhìn của bên cho vay đối với trách nhiệm.

Vì vậy, có thể tồn tại đồng thời hai vấn đề khác nhau: (1) điều vụ ly hôn yêu cầu bạn phải làm, và (2) điều hợp đồng thế chấp của bạn quy định. Bỏ lỡ việc thanh toán có thể ảnh hưởng đến điểm tín dụng và dẫn đến hậu quả nghiêm trọng.

Nếu bạn và người phối ngẫu đang cân nhắc chuyện gì sẽ xảy ra với căn nhà, hãy hỏi rõ về kế hoạch thế chấp. Ví dụ: Ai sẽ thanh toán trong thời gian ly hôn? Có tái cấp vốn (refinance) không? Khi nào căn nhà sẽ được bán? Tiểu bang của bạn cũng có thể có quy định về lệnh tạm thời trong lúc vụ việc đang chờ giải quyết.

Phần vốn sở hữu (Equity), “mua lại,” và việc bán nhà

Phần vốn sở hữu (equity) thường là con số quan trọng nhất trong quyết định liên quan đến căn nhà. Equity thường là giá trị của căn nhà trừ đi số tiền bạn còn nợ trên khoản thế chấp và một số chi phí nhất định.

Nếu căn nhà được bán, tòa có thể ra lệnh bán và hướng dẫn cách xử lý các chi phí liên quan đến việc bán (như phí môi giới bất động sản hoặc phí đóng hồ sơ) và cách chia phần tiền thu được.

Nếu một người phối ngẫu giữ căn nhà, quy trình đó thường được gọi là “mua lại” (buyout). Thông thường điều này có nghĩa là một người sẽ trả cho người còn lại phần vốn sở hữu của họ. Đôi khi việc mua lại liên quan đến tái cấp vốn để loại người kia khỏi khoản thế chấp. Nhưng việc tái cấp vốn phụ thuộc vào thu nhập, điểm tín dụng và quy định của bên cho vay.

Vì các tiểu bang khác nhau, điều quan trọng là bạn phải hỏi tiểu bang của mình coi mốc thời gian định giá như thế nào (ví dụ: ngày nộp đơn so với ngày xét xử) và những tài liệu nào được dùng để ước tính giá trị căn nhà.

Ở trong căn nhà trong thời gian ly hôn: lệnh tạm thời

Đôi khi một người cần tiếp tục ở trong căn nhà trong khi vụ ly hôn đang được giải quyết. Điều này có thể liên quan đến việc trông trẻ, lịch học của con, sự an toàn hoặc các vấn đề thực tế.

Tòa án có thể ban hành lệnh tạm thời về việc ai được quyền chiếm giữ căn nhà; đôi khi kèm theo các quy tắc về việc ai trả các chi phí như khoản thế chấp, bảo hiểm, thuế và các chi phí bảo trì cơ bản.

Việc chiếm giữ tạm thời không giống với việc chia tài sản cuối cùng. Nó có thể thay đổi khi vụ việc tiếp tục. Nếu bạn đang gặp vấn đề về an toàn hoặc lo ngại bạo lực gia đình, bạn có thể hỏi về các biện pháp bảo vệ pháp lý có sẵn tại tiểu bang của bạn. Nếu bạn chưa biết bắt đầu từ đâu, bước đầu tiên là nhận hướng dẫn rõ ràng về phần nào là tạm thời và phần nào là cuối cùng.

Cách chuẩn bị: các câu hỏi nên hỏi và tài liệu cần thu thập

Trước khi bạn trao đổi với luật sư luật hôn nhân và gia đình, bạn có thể tự thu thập một bộ thông tin đơn giản. Việc này có thể giúp bạn hiểu các lựa chọn của mình và giao tiếp rõ ràng hơn.

Bạn có thể cân nhắc thu thập:

- Giấy tờ về quyền sở hữu căn nhà (home deed) và mọi tài liệu cho thấy căn nhà được có được như thế nào (mua, thừa kế, quà tặng)

- Sao kê khoản thế chấp và số tiền cần thanh toán để tất toán khoản vay (loan payoff)

- Hóa đơn thuế bất động sản và thông tin bảo hiểm nhà ở

- Bất kỳ hồ sơ nào về các sửa chữa lớn hoặc cải thiện trong thời kỳ hôn nhân (biên nhận, giấy phép)

- Danh sách các khoản nợ liên quan đến căn nhà (ví dụ: khoản thế chấp lần hai hoặc các khoản vay theo giá trị nhà)

- Địa chỉ hiện tại và hiện tại ai đang sống trong căn nhà

Nếu bạn muốn hiểu tổng quan trước về quy trình ly hôn, bạn có thể xem Kiến thức cơ bản về ly hôn và tìm hiểu Tài liệu hướng dẫn luật hôn nhân và gia đình. Và nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm một luật sư đủ điều kiện, hãy dùng Get matched.